長期修繕計画書とは…

　『分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体（管理組合）を構成し管理を行うこととなります。 建物等については、経年により劣化していきますので、それに対処するためには適時適切に修繕工事を行う必要があります。ただし、修繕工事等の費用は多額であり、修繕工事等の実施時に一括で徴収することは、区分所有者に大きな負担を強いることになります。 場合によっては、費用不足のため必要な工事等が行えず、建物等の劣化を進行させることとなり、それにより、あとで大きな負担が発生するおそれもあります。 長期修繕計画は、そのようなことがないように、将来予想される修繕工事費等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものです』出典：国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

　長期修繕計画に関しては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第３条「マンションの管理の適正化に関する指針」に定められており、長期修繕計画の作成、見直しは管理組合の重要な業務の一つとして位置づけられています。

　建物の修繕は、経年数、立地条件や構造・仕上げ、さらに、形態や使用状況などにより、劣化の程度や症状は様々であり、一律に判断できるものではありません。 また、上記のような建物による諸条件を検討した上で、修繕工事だけに留めず改良工事まで視野に入れて作成するのが望ましいとされています。 そして、作成された修繕計画も時間の経過とともに作成時における劣化進捗想定の誤差や、社会情勢の変化などによる施工コストの増減が考えられるため、４～５年毎にその内容を見直す必要があります。

　このように、そのマンションに見合った適切な長期修繕計画の作成は、建物の個性（特徴）を見極める技術と経験、修繕工法及び改良工事の提案のノウハウというような分譲マンション改修に関する専門の知識がないと困難です。

　委託金額の安さのみで委託先を決定し、技術力や内容を良く確認せずに依頼した結果、実情にそぐわない長期修繕計画が納品されて無用の長物となっている例も多々あります。 組合員全員で積み立てたお金を使用するわけですから、なるべく無駄な費用は使わずに済ませたいものです。